+48 514 868 360

01. Wybór miejsca

Zakup działki jest pierwszym najważniejszym krokiem, aby realizować nasze marzenia, zatem wybór gruntu musi być przemyślany gdyż nie na każdej nieruchomości będziemy mogli wybudować dom o którym marzymy.

Podstawowe uwarunkowania, ograniczenia czy możliwości dotyczące działki i ewentualnej budowy określają dwa dokumenty wskazane w ustawie z dnia 27 marca 1997 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej p.z.p.) (Dz. U. 2016.778 z dnia 2016.06.04).

Pierwszym z nich jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej MPZP), drugim decyzja o warunkach zabudowy (dalej WZ).

  • Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

W urzędzie gminy lub miasta (w wydziale zajmującym się budownictwem i architekturą) uzyskamy informację, czy dla terenu, na którym jest położona nasza działka, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, musimy w nim sprawdzić, czy działka jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i jakie narzuca rozwiązania co do sposobu jej zagospodarowania oraz zabudowy. Trzeba je znać, ponieważ projekt budowlany domu nie może być sprzeczny z obowiązującym planem. Można od razu zamówić w urzędzie wypis i wyrys z planu miejscowego (kosztuje maksymalnie 250 zł), choć nie jest to konieczne zwłaszcza, gdy plan jest dostępny na stronie internetowej urzędu.

Jeżeli nie uchwalono planu miejscowego, konieczne będzie wystąpienie do wójta (burmistrza albo prezydenta miasta) o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

We wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla wskazanej działki określamy m.in., jaka będzie powierzchnia zabudowy i użytkowa planowanego domu, szerokość jego elewacji frontowej, liczba kondygnacji, wysokość do górnej krawędzi elewacji i do kalenicy oraz kąt nachylenia dachu. Pamiętajmy, że podane wielkości nie powinny zanadto odbiegać od budynków istniejących w bliskim sąsiedztwie naszej działki, ponieważ urzędnicy opracowują decyzję na podstawie jego analizy urbanistycznej.

Zgodnie z przepisami nowo budowane obiekty powinny kontynuować funkcję, przeznaczenie, linię zabudowy, intensywność wykorzystania terenu, gabaryty i formę okolicznej zabudowy. Kontynuować nie oznacza jednak powielać. Dlatego wypełniając wniosek lepiej podać dane liczbowe z pewnym marginesem bezpieczeństwa („od do”) żeby później mieć pewną swobodę w wyborze i opracowaniu projektu domu, który musi być zgodny z wymogami wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Zdarza się, że poprzedni właściciel działki uzyskał już warunki zabudowy, żeby zachęcić potencjalnych kupców (mógł w ten sposób udowodnić, że działka jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe). Jeśli nasze plany są inne – np. w wydanej decyzji jest mowa o domu z poddaszem użytkowym, a my chcemy mieć dom piętrowy – powinniśmy złożyć nowy wniosek. W momencie, gdy jeden z wnioskujących o warunki zabudowy uzyska pozwolenie na budowę, pozostałe decyzje wygasną.

  • Decyzja o warunkach zabudowy

Decyzja ustalająca warunki zabudowy nie rodzi praw do terenu, nie narusza interesów osób trzecich, może być wydana kilku osobom zainteresowanym. Może się zdarzyć również, że sprzedający działkę już dysponuje taką decyzją i decydując się na kupno, można będzie przenieść tę decyzję na siebie. Przeniesienia decyzji dokonuje organ, który decyzję wydał, na wniosek osoby zainteresowanej, za zgodą dotychczasowego adresata decyzji. Jedynym warunkiem jest przyjęcie wszystkich warunków zawartych w decyzji przez osobę, na rzecz, której decyzja ma być przeniesiona.

Co ważne – decyzja o warunkach zabudowy jest z zasady ważna bezterminowo, ale organ, który ją wydał stwierdzi jej wygaśnięcie w sytuacji, gdy dla terenu objętego warunkami decyzji uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia są inne niż te zawarte w decyzji

Do wniosku o wydanie warunków zabudowy trzeba dołączyć:

  • kopię mapy zasadniczej lub katastralnej w skali 1: 500 bądź 1: 1000 (zależnie od tego, jaka jest dostępna dla danego terenu) obejmującej teren wokół działki nie mniejszy niż trzykrotna szerokość jej frontu i jednocześnie co najmniej 50 m z każdej jej strony. Mapę należy zamówić w powiatowym/miejskim ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej albo wydziale geodezji starostwa powiatowego/urzędu miasta (koszt to kilkadziesiąt złotych);
  • oświadczenia przedsiębiorstw sieciowych działających na danym terenie o możliwości przyłączenia do istniejącej bądź planowanej sieci uzbrojenia (mogą to też być wydane przez nie techniczne warunki przyłączenia);

Na tym etapie warto też sprawdzić czy i jakie inwestycje są planowane w najbliższym otoczeniu. Może się bowiem okazać, że my szukamy ciszy i spokoju, a obok, za kilka lat ma powstać centrum handlowe lub droga szybkiego ruchu. Jeżeli jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego takie informacje powinny być w nim zawarte. Jeśli obok naszej działki przechodzi granica z inną gminą, warto także zapoznać się z planowanymi inwestycjami na terenie sąsiedniej gminy. Jeśli MPZP nie ma, takich informacji należy poszukać chociażby na portalach internetowych, np. na oficjalnej stronie Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad.

Ponadto warto również już teraz sprawdzić jak jest z dostępnością mediów, czy możliwe będzie podłączenie do wybranej działki kanalizacji, wody, gazu itp. Może się bowiem okazać, iż konieczne będzie wybudowanie własnej studni lub zbiornika na nieczystości (szambo), a to powinno się znaleźć w projekcie budowlanym.